美, 상업용 부동산 부도율 상승 (July 20, 2020)

미국 내 코로나 사태가 확산 일로에 있으면서 CMBS (Commercial Mortgage-Backed Security) 부도율이 지난 3개월 간 3배로 상승해서, 지난 2012년 고점에 바짝 다가서고 있다. CMBS는 상업용 부동산 대출로부터 발생되는 현금흐름(즉, 월세)를 기반으로 발행하는 수익증권이다.

최근 미국 내 코로나 사태로 인해 이들 상업용 부동산에 기반하여 운영되는 호텔, 리테일러들이 월세를 못 내거나 파산보호(Chapter 11)를 신청하는 사례가 급증하여 CMBS 부도율이 크게 상승하고 있다. 전체적으로, 전월 대비 부도 증가율이 6월 말 현재 10.32%를 가리키고 있는데, 이는 지난 2012년 고점인 10.34%에 근접한 수치이다.

아래표에 나타나듯, 상업용 부동산의 유형별 실태는 다음과 같다.

• 호텔 및 숙박시설: 공실율이 높아지면서 호텔 및 숙박업체의 부도 대출액이 6월 기준, $210억 달러로 급등했다. 공실율은 2020년 올해 59%까지 치솟을 전망이다. 전월 대비 부도 상승율은 약 24% 수준으로 전체 유형 중 가장 많이 급등했다.

• 리테일러: 최근 파산보호를 신청한 JCPenney에 관련된 CMBS 대출금액만 $114 억 달러에 달한다. 전월 대비 부도 변화율은 약 18%를 기록하고 있다.

• 주택, 오피스, 산업용 부동산의 부도율은 상대적으로 안정적이다. 이는 미 연방정부의 코로나 부양책에 따른 현금 지급 영향으로 일반 가정의 주택용 모기지와 중소기업의 오피스 대출 부도가 크게 늘지 않은 탓이다. 하지만, 7월말 연방정부의 보조금 지급이 연장없이 종료된다면 이 역시 크게 치솟을 수 있다.

아울러, 리테일러들의 매장 폐쇄가 이어지고 있어, 이에 관련된 CMBS의 손실도 급상승 중이다. 현재 파산신청 중이거나, 파산은 면했더라도 경기 악화로 매장 폐쇄 중인 리테일러들은 JCPenney, Neiman Marcus, Macy’s, GAP, Modell’s, Sears 등이며, 이와 관련된 CMBS 총액은 아래 그림에서 보듯 JCPenney 114억 달러를 비롯해 각각 수십억 달러 규모를 나타내고 있다.

문제는, 상업용 부동산 모지기의 부도 규모가 커지고 앞으로도 지속될 경우, CMBS의 주요 투자자인 기관 투자자들 (Pension Funds, Insurance company 등)의 손실도 동반 상승하게 된다는 데에 있다. 장기간에 걸쳐 꾸준한 수익률이 필요한 연금 펀드, 보험사들에게 CMBS는 그 동안 전반적인 저금리 상황 속에서 매우 훌륭한 투자처가 되어 왔다. 이런 이유로 특히 CMBS의 가장 큰 손은 미국 내 주요 연금 펀드들인데, CMBS에서 지속적 손실이 난다면 이런 연금 펀드들은 이를 대체할 투자처를 찾아야 하는 데 지금 저금리 기조 하에서 그것이 쉽지 않다는 문제가 있다. 아울러, 미국 시민들의 노후에 대비한 연금에 손실이 크게 늘어날 경우, 그 손실은 미국 사회 전체에 장기적이고 광범위한 영향을 미치게 될 것으로 예상된다.